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Les différents types de prêt immobilier

Les types de prêt auxquels vous pouvez prétendre dépendent de votre projet immobilier (résidence principale ou investissement), du logement (neuf ou ancien) et de votre situation. Il est possible d'en cumuler plusieurs pour compléter son financement. Découvrez les principales formules de crédit proposées par les banques.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable représente la forme classique d'un emprunt. La mensualité comporte une partie en capital (amortissement) et une autre en intérêts. La partie de capital remboursé augmente chaque mois tandis que celle des intérêts diminue.

Ce prêt comporte plusieurs variantes : report d'amortissement, franchise, lissage, paliers. Il est destiné surtout au financement de la résidence principale ou secondaire et doit être utilisé avec prudence dans le cadre de l'investissement locatif.

En savoir plus sur le prêt amortissable

Le prêt In Fine

Le prêt in fine est le crédit à privilégier pour l'investissement locatif : la mensualité ne comporte que les intérêts et l'assurance ; le capital est remboursé à la dernière échéance dans sa totalité.

Il est donc nécessaire de reconstituer, par l'épargne, le capital emprunté. Ce montage facilite la gestion de l'opération tout au long de son financement : il pèse peu sur l'endettement car les mensualités sont plus faibles et il protège mieux la famille en cas de décès.

Le coût total du prêt in fine est plus élevé que celui du prêt amortissable, mais paradoxalement il peut générer plus de 20 % d'économie sur le coût final d'un investissement et cela même si la fiscalité de l'emprunteur est modérée.

En savoir plus sur le prêt In Fine

Le prêt relais

Vous souhaitez revendre un bien immobilier pour en acheter un nouveau ? Le crédit relais permet de procéder à l'achat sans attendre la vente du premier. La banque vous avance une partie de la somme nécessaire : jusqu'à 80 % de la valeur du bien à vendre, sur une période de 1 à 24 mois. Vous ne remboursez le capital prêté que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente. Les taux pratiqués sont généralement faibles et les intérêts sont calculés à la sortie.

L'utilisation de ce prêt peut s'avérer coûteuse si la banque demande une hypothèque. Il faut, dans ce cas, privilégier la caution bancaire.

En savoir plus sur le prêt relais

Les prêts réglementés

Ces prêts concernent le financement de la résidence principale.

Ils sont accessibles à la plupart des emprunteurs et ouvrent droit aux aides financières de l'état : prêt à taux zéro (PTZ), APL et frais de garantie réduits.

Le PTZ, prêt à taux zéro

Le PTZ est destiné à faciliter le 1er achat d'une résidence principale. Accordé sans intérêts, il vient compléter un prêt principal : prêt conventionné, prêt PAS, prêt Epargne Logement, PSLA...

  • prêt réservé aux primo-accédants
  • le logement doit être neuf et conforme aux normes énergétiques en vigueur : BBC ou RT 2012
  • le prêt est soumis à un plafond de ressources. Le montant dépend de la zone géographique et du nombre de personnes dans le foyer.
  • la durée de remboursement ne peut dépasser 25 ans. Les modalités de remboursement dépendent des revenus du ménage et la zone géographique du logement. Certains emprunteurs peuvent bénéficier d'un différé et ne remboursent que le prêt principal pendant 5 ou 14 ans.
En savoir plus sur le prêt à taux zéro

Le PAS, prêt à l'accession sociale

Le PAS est un prêt accordé par certaines banques en partenariat avec l'Etat. Il peut financer une partie ou la totalité du prix d'achat de la résidence principale (logement neuf, ancien ou à construire). Sa durée varie entre 5 et 30 ans.

Pour souscrire un prêt à l'accession sociale, il faut respecter :

  • une surface minimale pour le logement
  • un plafond de ressources

Ces deux critères varient en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique du futur logement.

Un prêt PAS est cumulable avec d'autres prêts : PTZ, prêt épargne logement, prêt relais... Il permet de bénéficier de l'APL.

En savoir plus sur le prêt à taux zéro

Le PLS, prêt locatif social

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Le PLS s'adresse aux particuliers souhaitant mettre des logements en location.

Le montant du prêt finance au moins 50 % du coût de l'opération. L'emprunteur s'engage en contrepartie à respecter deux conditions essentielles : un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires.

  • TVA à 5,5 % au lieu de 20 % (dans le neuf ou pour des travaux dans l'ancien)
  • Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée d'au moins 15 ans
  • Taux d'intérêt variable, indexé sur celui du livret A
  • Durée du prêt : 30 ans au maximum
  • Quotité : de 50 % à 100 % du coût de l'opération TTC
En savoir plus sur le prêt locatif social

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